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2014楼市预测基本面降温行业回归理性-【新闻】

发布时间:2021-05-24 11:18:05 阅读: 来源:带式压滤机厂家

2014楼市预测:基本面降温 行业回归理性

长江证券最新报告预测,基于对人口增长率、城镇化率、人均居住面积和结婚人口的合理假设,2014年住宅刚需面积达到12.2亿平方米,而销售面积则达到12.4亿平方米,中国房地产从此进入了供过于求的阶段。

如果说2013年以前的房地产市场是“高烧不退”,那么,从2014年开始,这个市场和行业将有可能日趋理性。长江证券最新报告预测,基于对人口增长率、城镇化率、人均居住面积和结婚人口的合理假设,2014年住宅刚需面积达到12.2亿平方米,而销售面积则达到12.4亿平方米,中国房地产从此进入了供过于求的阶段。不过,总量数据的逆转并不意味着房价将立马开启下行通道,房价涨幅将出现分化,诚如摩根大通中国首席经济学家朱海斌预计,2014年一线城市的房价可能将上涨10%,而二线城市上涨5%-10%,三线城市则持平。

政策“潜伏期”

三中全会以来,对于房地产市场,政策的主基调一直是理顺政府与市场的关系,不过,房地产市场化机制的形成是一个渐进过程。不难料想,政策将在短期内难有较大的变化,这段时期“有形的手”或倾向于“潜伏”观察,但这也不是说政策将毫无作为。

众所周知,新的房地产市场政策框架可能将推出,长期政策更是包括推出房产税,农村土地制度改革和增加住房供应,尤其是保障房。但朱海斌称,在短期内,这些措施的影响将有限,楼市政策的调整仍以地方调整为主。

克而瑞信息集团提供给中国经济网记者的一份报告中指出,就不同城市来看,一线城市和热点二线城市限购限贷等措施短期难以退出,适当延迟改善性需求释放及抑制投资性需求,仍将是2014年的主基调。

不仅如此,大部分二、三线城市政策面将有序放宽,2014 年,这类城市回归市场化将是大趋势,即便短期内限购限贷政策不会在明文上退出,其执行层面的松动也将成为可能。

事实上,从去年年末各大城市争相出台调控政策以来,过去十年全国“一刀切” 式的调控的确出现了改变,而中央层面上全局性的政策调控或许也难再现。

市场“层级化”

试想,一旦政策不再如以往那般频繁直接,市场还会像从前那样“疯狂”反弹吗?所谓理性回归,或许正是这样一种良性循环。

“我从来不悲观地看待市场,但我也认为2014年的房地产市场没有想象中的那么好。”克而瑞全国首席分析师丁祖昱告诉中国经济网记者,虽然全国性的调控政策依然没有,但市场本身的调节机制会发挥更大的作用。透支掉的需求和过量的供应,都会影响2014年的各地的市场,淡季不淡、旺季不旺仍将是2014年主旋律。

不过,不同城市的市场分化也将更加明显。根据克而瑞统计的过去一年土地数据分析,一线城市2014年总体供应走势应是稳中有增,其中北京增幅甚至可能为45%,深圳增幅大约在30%,上海和广州则基本与2013年持平。二三线城市的供需或与过去一年相比更为平稳。

就房价而言,克而瑞报告还指出,一线城市房价2014年将呈现先涨后稳;二线城市房价稳步上涨的格局不变,但新增供应充分释放一定程度上会削弱价格的涨势;至于三线城市,由于部分城市面临去库存压力,未来1-2年内都将进入阶段性盘整状态。

房企“需冷静”

综上所言,2014年基本面可能将较2013 年降温,但降温更可能体现在增速上,而不是绝对数的大幅衰退。

东方证券研究报告便指出,2013年住宅新开工面积增长11.6%,意味着2014 年供应增加幅度不大,还不足以单方面大幅改变供需格局。此外,2020年之前适龄购房人群仍在高位,“已城镇化人口向真正市民化转变”过程中总计可能有29 亿平米潜在住房需求,值得注意的是,对于对房价仍有较强控制权的房企而言,市场不会出现大幅降温并不表示市场会持续火爆。

华远地产董事长任志强就最近在一次开发商聚会上发出警告,他说,“最可怕的是,所有地产商在期待着2014年房价上涨,于是很多人都会高价获取土地,获取银行资金。”

历史已经无法告知未来,开发商或许只能用心寻找答案。今年的市场势必又将在多空博弈间迎来纠结的一年。一方面,行业转型升级已成大势;另一方面,经济下行趋势也难以扭转。正如《双城记》所言:“这是最好的时代,这是最坏的时代。”

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